Z MdM-u skorzystało ponad 40 000 osób. Z państwowej kasy na ten cel wyłożono przeszło miliard złotych, a niemal trzykrotnie więcej do niej wróciło w postaci VAT-u, PIT-u czy CIT-u.
MdM działa już dwa lata. W tym czasie budżet dopłacił do kredytów 1045 mln zł. Dużo? Zapewne. Ale to pieniądze, które wracają do państwowej kasy z olbrzymią nawiązką. Łatwo wyliczyć (co uczynił Lion's Bank), że związane z zakupem lokalu przychody podatkowe wynoszą w sumie 2706 mln zł, czyli niemal trzykrotnie więcej. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że program dopłat do kredytów opłaca się fiskusowi - przez dwa lata budżet zarobił na nim ponad 1,6 mld zł.
A mimo to... Koniec MdM
1 zł dopłaty - 2,94 zł podatku
Z czego to wynika? Popatrzmy, z jakimi podatkami wiąże się kupno mieszkania na kredyt przez osobę fizyczną.
"Od razu trzeba zaznaczyć, że - co prawda - w programie MdM kupować można także domy jednorodzinne, ale ich liczba jest na tyle niewielka, że do szacunków przyjęto, że statystyczną nieruchomością kupioną na kredyt z dopłatą jest mieszkanie. Dane udostępniane przez ministerstwo mówią ponadto, że taka modelowa nieruchomości miała 53,27 mkw., kosztowała 223 100 zł, a średnia dopłata wyniosła niecałe 25 000 zł" – szczegółowe dane podaje Bartosz Turek z Lion’s Bank.
Skarb Państwa najwięcej zarabia na mieszkaniu nowym. Bardzo istotnym elementem przychodów fiskusa jest w tym wypadku VAT (8%). W modelowym przypadku daje on 16 500 zł. Deweloper natomiast płaci od niego podatek dochodowy na poziomie 19%. A 19% od ceny netto lokalu to kolejne 39 200 zł.
Oczywiście, deweloper po sprzedaży lokalu nie będzie musiał całej tej kwoty podatku płacić samodzielnie. W swojej działalności korzysta przecież z usług wielu firm (np. projektantów, budowlańców, dostawców materiałów). Koszty dewelopera są jednak przychodami jego pracowników, dostawców, wykonawców i usługodawców, którzy również płacą podatki czy składki na ZUS. Dla uproszczenia można więc założyć, że na konto fiskusa i tak wpłynie kwota podatku dochodowego w wysokości 19% ceny netto sprzedaży mieszkania.
To dopiero początek wyliczenia, a już wpływy do budżetu są dwukrotnie wyższe niż wysokość dopłaty. Co jeszcze? W związku z koniecznością zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania z dopłatą, bank rozpozna zyski i będziemy mieć do czynienia z kolejnym podatkiem.
http://zarzadzanie-ksiegowosc-bj.pl/
"Od razu trzeba zaznaczyć, że - co prawda - w programie MdM kupować można także domy jednorodzinne, ale ich liczba jest na tyle niewielka, że do szacunków przyjęto, że statystyczną nieruchomością kupioną na kredyt z dopłatą jest mieszkanie. Dane udostępniane przez ministerstwo mówią ponadto, że taka modelowa nieruchomości miała 53,27 mkw., kosztowała 223 100 zł, a średnia dopłata wyniosła niecałe 25 000 zł" – szczegółowe dane podaje Bartosz Turek z Lion’s Bank.
Skarb Państwa najwięcej zarabia na mieszkaniu nowym. Bardzo istotnym elementem przychodów fiskusa jest w tym wypadku VAT (8%). W modelowym przypadku daje on 16 500 zł. Deweloper natomiast płaci od niego podatek dochodowy na poziomie 19%. A 19% od ceny netto lokalu to kolejne 39 200 zł.
Oczywiście, deweloper po sprzedaży lokalu nie będzie musiał całej tej kwoty podatku płacić samodzielnie. W swojej działalności korzysta przecież z usług wielu firm (np. projektantów, budowlańców, dostawców materiałów). Koszty dewelopera są jednak przychodami jego pracowników, dostawców, wykonawców i usługodawców, którzy również płacą podatki czy składki na ZUS. Dla uproszczenia można więc założyć, że na konto fiskusa i tak wpłynie kwota podatku dochodowego w wysokości 19% ceny netto sprzedaży mieszkania.
To dopiero początek wyliczenia, a już wpływy do budżetu są dwukrotnie wyższe niż wysokość dopłaty. Co jeszcze? W związku z koniecznością zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania z dopłatą, bank rozpozna zyski i będziemy mieć do czynienia z kolejnym podatkiem.
http://zarzadzanie-ksiegowosc-bj.pl/
Przeczytaj też: Stać nas na większe mieszkania niż przed dekadą
Fiskus pobierze również podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), za ustanowienie hipoteki w symbolicznej kwocie 19 zł. Poza tym kosztem kredytu są także wszelkie prowizje, opłaty za wycenę, inspekcje, ubezpieczenie pomostowe czy niskiego wkładu oraz opłaty za prowadzenie innych produktów bankowych wymaganych przez bank.
"Zachowawczo można przyjąć, że będą one wynosić 1% pożyczanej kwoty, choć w praktyce może to być kilkukrotnie więcej. Na koniec zostaje kwestia rat samego kredytu. Odsetki od 25-letniego kredytu zaciągniętego na 80% wartości modelowej nieruchomości (średnia dla MdM według danych BGK) przy założeniu, że bank zarobi na kredycie faktycznie tylko 1% (dane NBP), oznaczają 23 300 zł zysku do opodatkowania" – podaje ekspert.
To nadal nie koniec! Nie zapominajmy bowiem o taksie notarialnej, obarczonej 23-procentową stawką podatku od towarów i usług. Od samej kwoty netto fiskus otrzyma zaś podatek dochodowy. Nie całą tę kwotę zapłaci notariusz, ale jego koszty są przychodami opodatkowanymi przez jego dostawców i pracowników, więc można przyjąć, że fiskus dostanie przy tej okazji następne 19% od kwoty netto.
Ten sam mechanizm działa w przypadku kosztów wykończenia i wyposażenia. Te pierwsze ostrożnie można obarczyć 8-procentową stawką VAT (choć w cenie materiałów kupionych samodzielnie kryje się 23-procentowy VAT), a drugie - stawką podstawową. Poza tym uznano, że na wykończenie mieszkania przeznaczonych będzie 500 zł w przeliczeniu na mkw., co jest raczej niezbędnym minimum niż kosztem wykończenia w wysokim standardzie. Na wyposażenie niespełna 54-metrowego mieszkania kwota 15 000 zł jest zdecydowanie zbyt małą.
http://zarzadzanie-ksiegowosc-bj.pl/
"Tak sporządzone szacunki sugerują, że przy zakupie w programie MdM modelowego mieszkania o wartości 223 100 zł fiskus może liczyć na przychody podatkowe w kwocie 73 200 zł, przy czym przeciętna dopłata do kredytu w MdM wynosi 24 900 zł" – wyjaśnia Bartosz Turek.
Zwraca on także uwagę, że szacunki te całkowicie ignorują istnienie szarej strefy oraz zmiany wartości pieniądza w czasie. Należy jednak podkreślić, że część przychodów fiskus może znaleźć na swoim koncie, zanim jeszcze na koncie dewelopera pojawi się dopłata z programu MdM. Zgodnie z ustawą, ona jest bowiem wypłacana jako ostatnia transza.
"Zachowawczo można przyjąć, że będą one wynosić 1% pożyczanej kwoty, choć w praktyce może to być kilkukrotnie więcej. Na koniec zostaje kwestia rat samego kredytu. Odsetki od 25-letniego kredytu zaciągniętego na 80% wartości modelowej nieruchomości (średnia dla MdM według danych BGK) przy założeniu, że bank zarobi na kredycie faktycznie tylko 1% (dane NBP), oznaczają 23 300 zł zysku do opodatkowania" – podaje ekspert.
To nadal nie koniec! Nie zapominajmy bowiem o taksie notarialnej, obarczonej 23-procentową stawką podatku od towarów i usług. Od samej kwoty netto fiskus otrzyma zaś podatek dochodowy. Nie całą tę kwotę zapłaci notariusz, ale jego koszty są przychodami opodatkowanymi przez jego dostawców i pracowników, więc można przyjąć, że fiskus dostanie przy tej okazji następne 19% od kwoty netto.
Ten sam mechanizm działa w przypadku kosztów wykończenia i wyposażenia. Te pierwsze ostrożnie można obarczyć 8-procentową stawką VAT (choć w cenie materiałów kupionych samodzielnie kryje się 23-procentowy VAT), a drugie - stawką podstawową. Poza tym uznano, że na wykończenie mieszkania przeznaczonych będzie 500 zł w przeliczeniu na mkw., co jest raczej niezbędnym minimum niż kosztem wykończenia w wysokim standardzie. Na wyposażenie niespełna 54-metrowego mieszkania kwota 15 000 zł jest zdecydowanie zbyt małą.
http://zarzadzanie-ksiegowosc-bj.pl/
"Tak sporządzone szacunki sugerują, że przy zakupie w programie MdM modelowego mieszkania o wartości 223 100 zł fiskus może liczyć na przychody podatkowe w kwocie 73 200 zł, przy czym przeciętna dopłata do kredytu w MdM wynosi 24 900 zł" – wyjaśnia Bartosz Turek.
Zwraca on także uwagę, że szacunki te całkowicie ignorują istnienie szarej strefy oraz zmiany wartości pieniądza w czasie. Należy jednak podkreślić, że część przychodów fiskus może znaleźć na swoim koncie, zanim jeszcze na koncie dewelopera pojawi się dopłata z programu MdM. Zgodnie z ustawą, ona jest bowiem wypłacana jako ostatnia transza.
A rynek wtórny?
Jak wygląda sytuacja z kupionym z dopłatą mieszkaniem używanym? Od września 2015 roku jest to możliwe i rozwiązanie to spotkało się z dużym zainteresowaniem - sięgnęło po nie ok. 6600 z 42 000 dotychczasowych beneficjentów.
Dowiedz się więcej: Polski rynek nieruchomości wtórnych
Przy sprzedaży używanego M fiskus nie może liczyć na 8% VAT-u, ale za to uzyska 2% jego wartości w postaci podatku PCC. Ostrzożnie można uznać, że w przypadku modelowego lokalu z rynku wtórnego koszty wykończenia i wyposażenia są o połowę niższe niż w przypadku nowego lokum. Czy na pewno? No właśnie. Generalny remont jest raczej droższy niż dojście ze stanu deweloperskiego do stanu pod klucz.
Przy kupnie używanego lokalu często korzysta się z usług pośrednika. Mininalna stawka na tę usługę to 2% (plus 23% VAT) i tylko od jednej strony transakcji. Łącznie w przypadku mieszkania z rynku wtórnego fiskus może więc spodziewać się przychodu w wysokości 17 900 zł. To zdecydowanie mniej niż średnia kwota dotacji z programu MdM. Takie szacunki są jednak nie do końca wiarygodne.
Część sprzedających nieruchomości robi to po to, aby pozwolić sobie na kupno większego M. Wystarczy zatem, aby co drugi zbywca faktycznie to uczynił i już może się okazać, że przychody z dofinansowania jednego modelowego mieszkania używanego pozwalają na uzyskanie kwoty przynajmniej dwa czy trzy razy wyższej niż koszt dofinansowania.
Przy kupnie używanego lokalu często korzysta się z usług pośrednika. Mininalna stawka na tę usługę to 2% (plus 23% VAT) i tylko od jednej strony transakcji. Łącznie w przypadku mieszkania z rynku wtórnego fiskus może więc spodziewać się przychodu w wysokości 17 900 zł. To zdecydowanie mniej niż średnia kwota dotacji z programu MdM. Takie szacunki są jednak nie do końca wiarygodne.
Część sprzedających nieruchomości robi to po to, aby pozwolić sobie na kupno większego M. Wystarczy zatem, aby co drugi zbywca faktycznie to uczynił i już może się okazać, że przychody z dofinansowania jednego modelowego mieszkania używanego pozwalają na uzyskanie kwoty przynajmniej dwa czy trzy razy wyższej niż koszt dofinansowania.
źródło: housemarket.pl
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz